Atraso na Entrega do Imóvel? Saiba o Que Fazer e Proteja Seus Direitos

Você sonha com uma casa ou apartamento próprio.

Você se prepara financeiramente. Você cria expectativa.

Vai lá e assina o contrato para comprar na planta. E, depois de tudo isso, você sofre com atraso na entrega do imóvel.

Infelizmente, essa é uma situação muito comum, e eu entendo a sua frustração.

Quando a entrega do imóvel ultrapassa o prazo determinado, além do Código de Defesa do Consumidor, a Lei 13.786 também entra em ação, pois ela disciplina o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em incorporação imobiliária.

É uma lei nova e as mudanças afetam diretamente você, que está com a entrega do imóvel atrasada.

Se você está enfrentando um atraso na entrega do seu imóvel, saiba que existem medidas legais que podem ser tomadas para proteger seus direitos como consumidor.

Com a nova Lei 13.786, é possível garantir a conclusão do empreendimento dentro do prazo estipulado.

Saiba o que fazer para defender seus direitos se o seu imóvel não foi entregue no prazo.

Então, vamos começar?

A entrega está mesmo atrasada?

A primeira coisa que você deve fazer é identificar se existe mesmo uma entrega do imóvel atrasada.

Para isso, é preciso ler atentamente o contrato de promessa de compra e venda, onde deve constar a data de entrega. 

Tenha em mente que, em relação a essa data, aplica-se uma tolerância de 180 dias, se estiver prevista em contrato.

A lei nova disse que essa cláusula é válida.  

Atraso na entrega do imóvel. E agora?

Se está confirmado que o atraso é real, você tem duas alternativas.

1. Aguardar até a entrega ocorrer, mesmo atrasada.
2. Exigir a extinção do contrato, por responsabilidade da incorporadora ou construtora do imóvel.

Não é uma decisão tão simples.

Para tomá-la, eu recomendo que você busque informações sobre o histórico da incorporadora, em notícias, processos judiciais, e também sobre o andamento da obra.

Você não pode perder de vista que, em alguns casos, o imóvel simplesmente nunca é entregue.

e precisar de ajuda, consulte um advogado especialista em direito do consumidor imobiliário. 

Quero a extinção do contrato 

Então, você optou pela extinção do contrato por responsabilidade da incorporadora ou construtora, não é? 

Nesse caso, você tem direito receber de volta os valores pagos, inclusive o valor da corretagem, de maneira integral e com correção monetária.

O prazo para essa devolução é de 60 dias a partir da data da resolução do contrato. 

A meu ver, a resolução, nesta hipótese, é efetivada mediante mera manifestação de vontade do adquirente.

Ou seja, eu considero que o contrato fica extinto a partir do momento em que você, cliente, declara escolher essa alternativa.

Afinal, não faz sentido a resolução depender da vontade do incorporador (que teria todo interesse em atrasar o processo) ou de manifestação judicial, não é mesmo? 

Minha recomendação é que você faça a sua manifestação de vontade por meio do envio de uma carta com aviso de recebimento (AR) com menção ao conteúdo. 

Pedi a extinção, mas a devolução não aconteceu!

Você formalizou seu desejo de extinção do contrato.

Passaram-se 60 dias e a devolução dos valores pagos não aconteceu.

Nesse caso, sobre o valor a ser devolvido, ainda vão incidir juros.

Além disso, você poderá exigir a multa prevista em contrato. 

Há casos em que o contrato não prevê multa em caso de entrega atrasada do imóvel ou não-entrega.

Porém, estipula multa para o caso de extinção de contrato por culpa do adquirente (você).

Ou seja, a incorporadora ou construtora não tem penalidade prevista em contrato, mas você, sim.

Se o seu contrato for assim, eu recomendo que você peça judicialmente a aplicação da mesma multa que você teria que pagar, se não honrasse sua parte no contrato.

Esse pedido se apoia no princípio da paridade contratual. 

Para completar, se você comprou o imóvel para morar, entendo que é caso de dano moral.

O motivo é que a entrega atrasada do imóvel e a consequente extinção do contrato afetaram diretamente o seu direito fundamental à moradia, assim como todos os planos que nascem com a expectativa de ter sua casa própria. 

Vou esperar a entrega do imóvel, mas quero ser indenizado 

Se você é paciente e resolveu esperar a entrega, a Lei 13.976 diz que a incorporadora deverá pagar 1% sobre o valor efetivamente pago pelo imóvel, por mês de atraso.

Como esse valor é uma punição pela entrega atrasada do imóvel, ela não exclui seu direito a receber, também, uma reparação pelos prejuízos.

Já que o imóvel não foi disponibilizado no prazo combinado, você tem um prejuízo por não fruir do bem, independentemente de alugar outro imóvel.

Neste caso, o valor deve ser correspondente à medida de um aluguel.

Alguns tribunais têm determinado que a incorporadora deve pagar de 0,5% a 1% do valor atualizado do contrato por mês ao cliente. 

Além disso, não se esqueça: é ilícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes para o cliente.

Ou seja, a incorporadora não pode exigir que você pague taxas adicionais, decorrentes da entrega atrasada do imóvel, pelas chaves da casa ou apartamento.

Para encerrar, da mesma maneira que existe direito ao dano moral para quem extingue o contrato, quem decide esperar também tem o mesmo direito.

Nada mais justo, pois o fato de decidir esperar não significa que não houve violação do direito à moradia e frustração de expectativas.

Qual é o prazo que tenho para requerer a indenização na justiça?

Você tem um prazo de 10 anos para requerer a indenização pela entrega do imóvel atrasada.

Quando esse prazo começa a correr? Ao contrário do que algumas pessoas pensam, não é na data de assinatura do contrato, mas a partir da data de entrega descumprida. 

A questão foi solucionada pelo STJ, em um recurso que uma construtora pedia a aplicação de um prazo prescricional de cinco, com base no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.

Porém, segundo o ministro João Otávio de Noronha:

“A despeito de se tratar de relação de consumo, o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de cinco anos se refere à reparação de danos decorrentes do fato do produto ou do serviço, o que não ocorreu no caso concreto, pois o dano alegado se limitou ao âmbito do inadimplemento contratual”.

Noronha constatou que, como o descumprimento contratual data de junho de 1997, o ajuizamento da ação – em abril de 2007 – se enquadra perfeitamente no prazo de prescrição.

“Observada a regra de transição disposta no artigo 2.028 do Código Civil, aplica-se, portanto, o prazo prescricional de 10 anos, porquanto, quando da entrada em vigor do novo código, não havia decorrido mais da metade do prazo previsto no código anterior”, finalizou o relator da ação. (REsp 1.591.223)

Veja alguns casos já julgados favoráveis ao consumidor

Como no final das contas, é a justiça que vai decidir a aplicação do seu direito, é importante avaliar o que tem acontecido antes de entrar com uma ação, apesar de ainda não existir julgamentos com base nessa mudança da lei.

Então, para encerrar esse artigo, veja alguns casos reais.

Depois de atrasar a entrega do imóvel, incorporadora é impedida de cobrar multa pelo desfazimento do contrato 

A PDG ultrapassou o prazo de tolerância, sem entregar o imóvel. O consumidor entrou na justiça pedindo devolução de todos os valores pagos.

Porém, a incorporadora queria cobrar uma multa do consumidor, retendo uma parte do valor que deveria ser restituído.

O Tribunal do Rio Grande do sul disse que, se houve atraso pelo incorporador, é ele que deveria pagar multa e não o comprador. (Apelação Cível Nº 70070441332 RS)

Consumidor recebe indenização por atraso na entrega do imóvel na planta

A incorporadora que realizou a venda do imóvel na planta justificou o atraso como “caso fortuito”, dizendo que a obra não foi concluída no prazo porque uma empreiteira subcontratada descumpriu o contrato.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a situação não afastava a responsabilidade da própria incorporadora, e condenou a empresa a pagar indenização de 0,5% sobre o valor do contrato de compra e venda do imóvel para cada mês de atraso na entrega das chaves ao consumidor. (Apelação TJ-SP – APL: 11131256120168260100 SP 1113125-61.2016.8.26.0100)

Loteadora condenada à devolução do valor integral pago pelos compradores

O Tribunal de Justiça de São Paulo determinou que loteadora deveria devolver integralmente o valor pago pelos compradores, depois de atrasos nas obras de infraestrutura do loteamento, afirmando que a entrega parcial das obras não afasta o atraso no cumprimento do contrato. (Apelação TJ-SP – APL: 10133948720168260037 SP 1013394-87.2016.8.26.0037)

Se você, ou alguém que você conhece, comprou uma casa ou apartamento na planta e não recebeu as chaves no prazo, fique tranquilo.

Existem maneiras de sair dessa situação com seu dinheiro de volta e uma compensação por todos os transtornos sofridos.